Apariencia jurídica en casos donde existe tercero comprador o adquirente de buena fe de un bien inmueble.
¿Cuántas ocasiones nos hemos encontrado con algún caso donde un vendedor realiza la misma operación de compraventa del mismo bien inmueble en más de una ocasión a diversos compradores, en el que ambos compradores devengan el pago de un precio cierto por la cosa en favor del vendedor, cumpliendo las formalidades que la legislación civil contempla para la realización de dicho acto?
La ley contempla diversos supuestos en la defensa del tercer adquirente de buena fe, en los que intrínsecamente emplea la figura de la apariencia jurídica, la cual opera en el sistema positivo mexicano, como una norma de excepción; esto es, para la eficacia de la apariencia en el ámbito jurídico, es necesario la existencia de una norma que así lo autorice. Cabe destacar que no es un principio general de derecho como lo es el caso de la buena fe.
El legislador desde el derecho romano y hasta la fecha, ha regulado y protegido situaciones de hecho como es la posesión, o de derecho, sin darse cuenta, que, con ellas, ha dado su protección a apariencias de derecho o apariencias jurídicas.
A la apariencia jurídica se le puede definir como el hecho jurídico reconocido por el legislador, consistente en la percepción que los miembros de una colectividad o una persona determinada, respecto a la situación en la que se encuentra una cosa con relación al entorno en el que se le ubica, o bien, la situación en la que se encuentra otro miembro de la misma o una cosa que éste posee, atribuyéndole a la cosa o a la persona, cualidades o calidades que puede o no tener en realidad de acuerdo a una norma jurídica, y que hace actuar en consecuencia de lo percibido.
En esta tesitura, para el presente caso opera la apariencia jurídica en la situación de que ambos compradores tienen la percepción que el vendedor es el titular del derecho de propiedad, ante todos los miembros del círculo social en que se encuentra situado, del bien inmueble objeto de la operación de donde deviene el tercer comprador de buena fe.
En tales consideraciones, el código civil si bien, no especifica en un ordenamiento jurídico la apariencia jurídica, en muchos supuestos sí regula sus efectos como en este caso las defensas en que se sitúa el tercer comprador o adquirente de buena fe, en donde al efecto de manera enunciativa mas no limitativa destaca lo siguiente;
- Cuando el tercero de buena fe adquiere a título oneroso un derecho, de quien aparece como su titular en el Registro Público de la Propiedad.
Este caso se debe tomar en cuenta que todos los derechos reales o personales transmitidos a tercero sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario de él en virtud del acto anulado quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual mientras que no se cumpla la prescripción, observándose lo dispuesto para los terceros adquirientes de buena fe.
- Cuando el propietario, vende en contrato privado un inmueble, y posteriormente, lo vende en escritura pública a un tercero diferente. En este caso, se debe tomar en cuenta que si una misma cosa fuere vendida por el mismo vendedor a diversas personas, si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecerá la venta que primero se haya registrado.
- En el caso de venta de cosa ajena. Sobre el particular, la venta de cosa ajena es nula y el vendedor es responsable de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe, debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el título relativo al Registro Público para los adquirentes de buena fe.