Contrato De Promesa
En el tema de hoy hablaremos de una figura jurídica muy peculiar y poco conocida por las personas, el cual es de mucha importancia para aquellos que realizan actividades comerciales y/o legales en su vida cotidiana:
Contrato de Promesa:
Para poder entender el concepto, primero definiremos que es un contrato y que es una promesa:
El contrato es un acuerdo de voluntades de dos o más personas dirigido a crear obligaciones entre ellas.
La promesa es el elemento indispensable en este tipo de contrato y la Real Academia Española nos da la definición de la misma:
Promesa: “1.- Ofrecimiento solemne, sin fórmula religiosa, pero equivalente al juramento, de cumplir bien los deberes de un cargo o función que va a ejercerse. 2.- Expresión de la voluntad de dar a alguien o hacer por él algo.”
Una vez mencionado las definiciones podemos deducir un concepto de las mismas:
El contrato de promesa es aquel en el cual un contratante o ambos se obligan por escrito a celebrar un contrato futuro dentro de un plazo y con los elementos del contrato definitivo.
Dicho lo anterior, la promesa es el contrato preparatorio por el que una o ambas partes se obligan a celebrar, dentro de un cierto plazo, un contrato. En otras palabras, el contrato de promesa es un “Precontrato” en el cual puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro.
Sostiene, EFRAÍN MOTO que, los contratos preparatorios son pactos previos a la celebración del contrato definitivo. Los cuales tienen un carácter provisional, pues solo tienen por objeto asegurar el cumplimiento del contrato definitivo.
Esta especie de contrato da lugar a obligaciones de hacer consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido.
En la legislación de la CDMX para que este pueda ser válido debe de contar con una formalidad, es decir, debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo. Si el promitente rehúsa firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato concertado, en su rebeldía los firmará el juez, salvo el caso de que la cosa ofrecida haya pasado por título oneroso a la propiedad de tercero de buena fe, pues entonces la promesa quedará sin efecto.
En el caso del Estado de México el contrato de promesa debe constar por escrito; y en caso de que el contrato futuro recaiga sobre bienes inmuebles deberán ratificarse las firmas ante notario público. Asimismo, debe contener los elementos característicos del contrato definitivo y el plazo en que habrá de otorgarse éste, en caso de no pactarse plazo, éste será de tres meses. También en el Estado de México, es necesaria la inscripción para que surta efectos contra terceros. Si el promitente, en caso de promesa inscrita en el Registro Público de la Propiedad, rehúsa firmar los documentos necesarios para celebrar el contrato concertado, en su rebeldía los firmará el Juez; salvo el caso de que la celebración del contrato sea legalmente imposible, pues entonces la promesa quedará sin efecto.
*Se puede realizar un contrato de promesa sobre cualquier otro contrato de los específicamente regulados por el código, es decir, los contratos nominados, e inclusive sobre los innominados, excepto de promesa puesto que esto es innecesario y absurdo, en tanto que se vendría posponiendo el objeto principal, que es la celebración del primero.
Clases de promesa de contrato:
- unilateral, (las partes son obligado y beneficiario); y
- bilateral, (ambas partes son obligado y beneficiario al mismo tiempo).
En caso de incumplimiento se podrá optar por demandar el cumplimiento forzoso, si esto es posible o bien el pago de daños y perjuicios.
Conclusión de la promesa: la promesa termina por:
- La celebración del contrato definitivo;
- Por convenio;
- Por no reclamarse el cumplimiento de la promesa dentro de diez días después de haber fenecido el plazo; en cuyo caso, caducará la anotación en el Registro Público de la Propiedad. (Legislación Edo. Mex.).
- (En la legislación de la CDMX no se señala plazo para demandar).
La utilidad del contrato de promesa:
Cuando las partes no quieren o no pueden celebrar el contrato definitivo, pero tienen interés en celebrarlo en el futuro, se podrá pactar a través de esta figura jurídica.
